20 de setembro de 2017

A Cláusula de Tolerância – Nova condição para a sua validade

site do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu publicidade a julgamento de recurso especial realizado no dia 12 de setembro do corrente, por meio do qual a sua Terceira Turma considerou válida a conhecida cláusula de tolerância que permite às construtoras e incorporadoras prorrogar, por até cento e oitenta dias, a entrega de imóvel em construção.

A novidade desse julgamento consiste no fato do Tribunal, segundo o noticiado, condicionar a validade da referida cláusula contratual à veiculação prévia, na publicidade do empreendimento, da existência da cláusula de tolerância e, ainda, quando tomar ciência de que a conclusão do empreendimento utilizará o prazo extra da cláusula de tolerância, informar tal fato aos adquirentes, inclusive expondo as razões da utilização deste prazo adicional.

Note-se que a íntegra do voto ainda não está disponível, de sorte a nos permitir conhecer, em profundidade, o que foi decidido, bem como compreender se o caso julgado possui alguma peculiaridade que justifique a criação desse novo requisito.

No momento, a informação divulgada acerca desse novo requisito limita-se ao seguinte trecho do voto do Ministro Relator, Villas Boas Cueva, transcrito na notícia:
 

“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”,
 

Interessante lembrar que o Tribunal de Justiça de São Paulo, em importante julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR, o qual possui efeito vinculante aos juízes de todo o Estado, também considerou válida a cláusula de tolerância, fixando como único requisito de sua validade que a cláusula seja “expressa, clara e inteligível”. O TJSP fixou a seguinte tese:
 

É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Essa tese foi firmada por maioria de votos (12 x 4).
 

Como se vê, fica claro da leitura da integra do acórdão do IRDR que o Tribunal de São Paulo não impõe como condição de validade da cláusula de tolerância que ela seja previamente divulgada na publicidade, nem mesmo que o consumidor seja informado de sua utilização, com a razão dos motivos de sua utilização.

Acredita-se que esse novo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça ainda será objeto de novos debates, sendo certo que contra ele ainda cabe recurso.

De todo modo, julgamos importante informar o acréscimo de requisito de validade da cláusula de tolerância.

Nosso escritório permanece à disposição de V. Sas. para quaisquer esclarecimentos relativos ao tema.