Cuidados na compra de imóvel – Fraude à execução e comprador de boa-fé – Diligência do Credor – Lei 14.382/2022

No dia 28.06.2022 foi publicada no diário oficial da União a Lei 14.382/2022, cujo objetivo é modernizar o sistema de registro públicos, permitindo a sua realização por meio eletrônico, com agilidade e redução de custos.

Esta lei modificou o artigo 54 da Lei 13.097/2015, cuja redação inicial inaugurou o princípio da concentração dos atos registrais na matrícula do imóvel, objetivando ampliar a segurança jurídica àquele que, de boa-fé, adquire um imóvel no Brasil.

À época da edição desta Lei, muitos sustentaram a desnecessidade de obtenção de qualquer certidão do vendedor do imóvel, bastando a análise da matrícula do imóvel. Se nenhum ônus (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, caução) estivesse registrado na matrícula, a venda e compra poderia ser realizada e o adquirente seria considerado de boa-fé.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça em recurso com aplicação obrigatória em todo território nacional, decidiu que, antes de adquirir qualquer imóvel, o comprador analise a sua matrícula e as certidões do vendedor, de modo a apurar se ele possui dívidas e processos contra si ajuizados que possam levar o vendedor a insolvência e, por consequência, à invalidade da venda e compra. Se constar a averbação de processos ou penhoras na matrícula, existirá a presunção absoluta de fraude na venda e compra. Se, de outro lado, o credor do vendedor deixar de realizar a averbação do processo, ele, para invalidar a venda e compra, deverá provar que o adquirente tinha conhecimento do processo/dívida.

E a nova Lei 14.382/22, aqui comentada, implementou melhora nesta análise ao elencar quais certidões devem ser obtidas pelo comprador de boa-fé, o que, sem dúvida, pode facilitar a realização dos negócios, já que elimina a discussão do grau de zelo do comprador, ao deixar de obter esta ou aquela certidão.

De outro lado, os credores deverão averbar a existência de seus processos judiciais e/ou penhoras nas matrículas dos imóveis de seus devedores, de modo a criar a presunção absoluta de fraude em caso de venda do bem, sem a quitação do débito.

De qualquer forma, na hipótese de aquisição de imóveis, sugerimos sempre analisar a situação específica para verificação adequada da situação do imóvel e do vendedor e para isso estamos à disposição.