O Superior Tribunal de Justiça decidiu, recentemente, no Recurso Especial nº 1.937.821/SP que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido na venda e compra de imóveis deve ser o valor do negócio declarado pelos contratantes, independentemente do valor venal ou valor de referência do imóvel. Essa decisão deverá ser obedecida a partir de 03.03.2022 pelo fisco de todos os municípios brasileiros.
O Tribunal consolidou os seguintes entendimentos:
(i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, cujo valor sequer poderá ser utilizado como piso de tributação do ITBI;
(ii) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, presunção essa que somente poderá ser afastada pelo Fisco em processo administrativo instaurado para tal finalidade (CTN, art. 148); e,
(iii) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Dentre as razões da decisão, foi reconhecido que somente o contribuinte tem conhecimento das peculiaridades do imóvel (benfeitorias, estado de conservação, etc.) e demais condições que levaram à realização do negócio jurídico e à formação do preço (interesses pessoais do vendedor e do comprador).
Cabe destacar que o Fisco permanecerá com a prerrogativa de revisar a declaração prestada pelo contribuinte acerca da base de cálculo do ITBI. Para tanto, deverá instaurar processo administrativo próprio no qual serão apuradas as peculiaridades do imóvel e as condições do negócio, sendo sempre assegurado ao contribuinte a ampla defesa e o contraditório para justificar o valor declarado.
Por fim, esclarecemos que essa decisão judicial ainda não é definitiva.
De qualquer forma, na hipótese de aquisição de imóveis e apuração do ITBI a ser recolhido, sugerimos analisar a situação específica e para isso estamos à disposição.
English 
Portuguese